2025년 하반기 주택시장 전망 - 삼성증권

 

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🟧  요약

• 코로나 이후 급등한 금리와 강화된 DSR 규제로 인해 2022~2024년은 주택시장 침체기였음.
• 서울 강남 중심의 ‘쏠림’은 심화되었고, 지방은 미분양과 수익성 저하로 위기, PF(프로젝트파이낸싱) 부실 리스크 확대.

💡 2025년 하반기 시장 변화 요인

• 금리 하락 + 규제 완화: 스토레스 DSR 2단계 도입(2024.9), 금리 인하로 대출 여력 회복 → 수요자 심리 개선
• 정부 재정 지출 확대: 공공 인프라·SOC 확대로 유동성 회복 효과
• 서울 중심의 상승세 완화: 공급 부족 지속되나 지방·수도권 외곽의 수요 회복 조짐
• 전세 회복 압력: 전국 전세가율 반등, 비아파트 및 중소형 주택 중심 회복
• PF 위기 완화 조짐: PF 정상화펀드(24년 도입), 프로젝트 리츠 제도 등 구조개선 시도 진행

💡 수요 측 트렌드 변화

• 1인 가구 임대 수요 폭증: 2025년 기준 약 800만명 추산 → 기업형 임대주택, 코리빙, 시니어하우징 확대
• 해외 자본 유입: 블랙스톤·KKR 등 글로벌 투자자들이 국내 임대시장 진입 가속화 (Distressed 자산 공략)
• 고령층·소득 낮은 계층의 월세화 가속 (전세→월세 전환)
• 지역별 거래 비중의 변화: 서울 쏠림 완화, 지방도 점진적 회복세

💡 공급 및 건설사 이슈

• 2025~2026년 수도권·지방 모두 공급 부족 전망 (2028년까지 수도권 공급 공백)
• 재건축·3기 신도시·GTX 등 인프라 개발이 공급 정책의 핵심
• 건설사 매출 하락 위험: 입주 물량 급감으로 2025년부터 건설사 실적 하락 우려
• 대형 건설사 쏠림 및 도급 금액 증가로 매출 하락 완화 가능성
• 도시정비 사업 비중 확대로 일부 건설사는 수혜 예상

📉 PF(PF시장) 리스크 현황

• PF 대출잔액 약 202조 원, 이 중 부동산 PF 대출이 130조 원
• 지방 중소형 건설사·저축은행·신탁사 위주로 연체율 급등
• 프로젝트 리츠 도입과 같은 제도 변화는 있지만, 지방 자산의 구조조정 한계 여전
• PF 정상화펀드 도입, 대주단의 지원 확대로 위험 축소 시도 중

🧾 정책 방향과 규제 변화

• 2024~25년: 다주택자 양도세 중과 유예, LTV 완화, 재건축 활성화 정책 지속
• 전월세 등록제 부활, 청년 월세 지원, 전세보증 강화 등도 포함

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📊 숫자로 본 통찰

항목	수치 및 추이	의미
1인 가구 임대 수요	800만 명(2025년)	임대주택·코리빙 수요 증가 예상
수도권 입주 물량	2025년 약 17만호 → 감소세	공급 공백 본격화
PF 대출 잔액	약 202조원, 부동산 PF만 130조원	여전히 금융시장 리스크 요인
전세/매매 비율	강남 40%, 지방 평균 60~70%	전세 수요 반등 조짐
서울 오피스텔 전세가율	85% → 91% 상승	비아파트 수요 회복 추세

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