와이낫플래닝 Biweekly Report 402호

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📘 Biweekly Report 402호

요약

1️⃣ 한 줄 요약

서울 부동산 시장은 고가 아파트 중심으로 양극화가 심화되며, GTX-A 개통과 함께 원도심 회귀 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

2️⃣ 3~4줄 요약

• 서울 아파트 가격 격차가 역대 최대 수준으로 벌어지고 있으며, 강남 3구는 초고가 신축 위주로 급등한 반면 비강남권은 정체 상태이다.
• GTX-A 개통으로 파주~서울 간 접근성이 획기적으로 개선되어 교통 패턴에 큰 변화가 감지되고 있다.
• 서울·부산·김포 등 주요 도시는 원도심의 재개발을 중심으로 도시의 정체성을 보존하면서도 기능을 현대화하는 흐름이 두드러진다.
• 이러한 변화는 단순한 주거를 넘어서 삶의 질, 도시 균형 발전, 지속가능성 등 다양한 정책적 이슈로 확장되고 있다.

3️⃣ 상세 요약

🏙️ 서울 아파트 가격 양극화

• 전국 1순위 청약 마감률:
  2022년 30.1% → 2023년 19.28% → 2024년 19.26%
• 서울은 예외적으로 강세 유지, 특히 강남 3구·용산은 초고가 아파트 실거래가 상승 지속
• 서초구 평균 실거래가: 28억 3,333만원 vs 도봉구 5억 497만원 → 20억 이상 차이
• 신축 아파트(5년 이내) 평당가: 5,559만원 → 5년 초과 대비 1.4배 높음
• 강남 3구 상승률: 서초 +7억, 강남 +4억, 송파 +1.8억

💡 정책적 시사점

• ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 강남 고착화를 부추기며, 비강남권은 정체 및 거래 부진
• 초고가 거래 비중: 강남권 34%, 도봉·노원 70% 이하 거래 비중 30% 이상
• 양극화 해소를 위한 정책 제언:
  • 비강남권 재개발·재건축 활성화
  • 교통 인프라 확대
  • 공공주택 공급 강화

🚄 GTX-A 체험 후기

• 노선: 운정중앙 ↔ 서울역 (20분 소요)
• 요금: 평일 4,450원, 주말 4,100원
• 효과: “돈보다 시간이 더 중요” → 파주 시민의 서울 접근성 극적 개선
• 누적 이용객: 개통 3개월간 360만 명, 1년간 총 771만 명

🏗️ 도시 트렌드: 원도심 회귀 (Return-to-Core)

• 서울: 용산(7,204만원/3.3㎡), 성동(5,899만원) → 대규모 재개발, 직주근접 강화
• 부산: 서면, 범천지구 → 복합단지 및 산업혁신 기반 도심 재정비
• 김포: 사우동 뉴빌리지 → 주민참여형 도시재생, 공공 기획 주도
• 원도심 회귀는 “삶의 질·생산성·지속가능성”에 대한 사회 인식 변화 반영

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숫자로 본 통찰

항목	수치	해석
전국 1순위 청약 마감률	2022: 30.1% → 2024: 19.26%	3년 연속 하락, 서울 제외 전국 투자심리 위축
서울 강남 3구 vs 강북권 매매가	서초 28.3억 vs 도봉 5억	20억 이상 차이로 양극화 최고조
신축 vs 구축 아파트 평당가	5,559만원 vs 3,960만원	1.4배 차이, 신축 선호 극대화
GTX-A 서울역 도달 시간	20분	경의중앙선 대비 50% 단축
GTX-A 이용객 수	3개월 360만, 연간 771만	수도권 교통의 새 축으로 자리매김
용산·성동 3.3㎡당 가격	7,204만 / 5,899만	서울 평균 상위권, ‘리턴 투 코어’ 효과

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📘 서울 부동산, 다시 묻는다: 양극화의 끝은 어디인가?

1. 서울 아파트 시장, 더는 '하나의 시장'이 아니다

서울 아파트 가격 격차가 역대 최대치를 경신하고 있다. 2025년 5월 기준, 서초구의 아파트 평균 실거래가는 28억 3,333만 원, 반면 도봉구는 5억 497만 원에 머물렀다. 동일한 시(市) 내에서 무려 20억 원 이상의 차이가 발생한 것이다.

부동산 시장은 단순히 수요와 공급의 경제 논리만으로 설명되지 않는다. 그 이면에는 정책, 사회적 기대, 교육, 교통, 그리고 미래 가치에 대한 집단적 판단이 작용한다. 지금의 서울 부동산은 단일 시장이 아니라, **다중 시장(multi-market)**으로 구조화되어 가는 중이다.

2. 강남 고착화와 비강남 정체, 어떤 균형이 필요한가?

(1) 강남 집중의 원인

• 교통 인프라 완비
• 우수 학군 및 의료시설
• 초고급 신축 아파트 증가
  → 특히, 5년 이내 신축 아파트 평당가는 5,559만 원으로, 5년 초과 아파트(3,960만 원)보다 1.4배 높다.

(2) 비강남권의 부진 요인

• 재개발·재건축 지연
• 인프라 부족
• 주거 환경 개선 속도 저하
  → 강북구·금천구는 실거래가가 전년 대비 하락하기도 했다.

(3) 제도적 해법

• 정비사업 인허가 속도 개선
• GTX 등 교통 인프라 확장
• 공공임대 공급의 입지 전략화
• 민간 주도의 고급화와 공공 주도의 접근성 향상 병행

강남 3구의 초고가 거래 비중은 30억 원 이상이 전체의 34%를 차지한 반면, 도봉·노원은 70% 이하 거래 비중이 30% 이상으로 나타났다. 이는 서울 안에서도 **“두 개의 부동산 현실”**이 존재함을 방증한다.

3. GTX-A와 원도심 회귀를 어떻게 활용할 것인가?

(1) GTX-A: 단순한 철도 이상

• 운정~서울역 20분 도달, 3개월간 360만 명 이용
• 출퇴근 시간 절감 → 자산 가치 상승
• 파주, 일산 등 외곽의 교통 접근성 획기적 개선

(2) Return-to-Core: 원도심 재평가 바람

서울

• 용산구: 국제업무지구·서울역 일대 개발 → 3.3㎡당 7,204만 원
• 성동구: ‘강북의 강남’으로 재부상, 5,899만 원

부산

• 서면·범천지구 중심 초고층 복합단지 개발 + 문화 산업 결합
  → ‘도심권 혁신파크’ 전략으로 전환 중

김포

• 사우동 뉴빌리지: 행정 주도, 주민 참여형 도시재생 모델

이는 단순한 부동산 가격 상승을 넘어, 지속 가능한 도시 구조로의 전환 시그널이다. 도시는 이제 주거를 넘어 일, 문화, 여가가 결합된 복합 기능 수행 공간으로 진화 중이다.

4. 서울의 미래를 위한 도시 전략의 재구성

부동산 양극화는 단기적으로 수익과 기회의 문제지만, 장기적으로는 도시의 건강성과 사회적 연대에 직결된다.

“삶의 질을 높이면서도 생산성을 올릴 수 있는 공간, 그것이 미래의 도심이다.” — 보고서 중 전문가 인용

서울은 지금 선택의 기로에 서 있다. 강남 중심의 고착화를 용인할 것인가, 아니면 도시 전체의 균형 발전을 추구할 것인가?

향후 전략은 단순한 공급 확장보다, 인프라 투자와 정책 신뢰도 제고, 도시 브랜드 재구성이 핵심이다.
또한, **GTX 노선의 전면 개통(2028 예정)**과 맞물려 서울·수도권 간의 생활권 재조정이 본격화될 전망이다.

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✅ 핵심 요약

• 서울은 현재 '다중 부동산 시장'으로 양극화
• GTX-A는 외곽 도시의 반격을 가능하게 함
• 원도심 회귀는 인프라+문화+산업의 복합 전략
• 강남 집중 해소 위해 정책과 입지 전략 재정비 필요

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서울 부동산의 진짜 얼굴: 양극화, GTX, 그리고 원도심의 귀환

🏙 “서울 아파트, 왜 이렇게 차이 나죠?”

최근 부동산 뉴스를 보면 “강남은 또 올랐다”, “비강남권은 찬바람” 같은 말이 자주 들리죠.
2025년 현재, 서울 아파트 시장은 그야말로 **‘극과 극’**으로 치닫고 있습니다.

서초구의 아파트 평균 가격이 무려 28억이 넘는 반면, 도봉구는 5억 원 수준이라는 통계를 보면 믿기지 않을 정도인데요. 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 나머지 서울 지역 사이에 20억 원 이상의 매매가 차이가 발생하고 있다는 건 단순한 숫자를 넘어선 사회적 경고등일지도 모릅니다.

특히 강남 3구는 고급 신축 아파트를 중심으로 실거래가가 ‘억’ 단위로 오르고 있고, 도심 외곽은 오히려 하락세를 보이고 있죠. 이쯤 되면 “서울에 사는 게 아니라, 서울 안에서도 어디냐가 중요하다”는 말이 절로 나옵니다.

🚄 GTX 타보셨나요? 시간은 돈보다 강했다

서울로 출퇴근하는 파주 주민들이 요즘 GTX-A 노선 덕분에 삶이 확 달라졌다고 해요.

"요금 4,000원 넘는다던데…" 하는 걱정은 잠시, 운정에서 서울역까지 단 20분이면 도착하는 속도감은 그 모든 것을 잊게 만듭니다. 실제로 2024년부터 현재까지 GTX-A의 누적 이용객 수는 770만 명을 넘겼고, 배차 간격도 7분으로 단축되며 출퇴근 만족도가 급상승 중입니다.

시간이 곧 자산이라는 말, 이젠 교통에서도 완벽하게 입증된 셈이죠.

🏗 원도심의 반격: 서울·부산·김포가 다시 중심이 된다

‘외곽은 싸고 넓다’는 공식이 흔들리고 있습니다. 이제는 다시 도심 중심부로 사람들이 몰리는 현상, 즉 **“리턴 투 코어(Return to Core)”**가 확산 중이죠.

서울은 용산·성동, 부산은 서면, 김포는 사우동을 중심으로 재개발이 활발히 이뤄지고 있는데요.

• 용산 아파트는 3.3㎡당 7,204만 원
• 성동구는 5,899만 원까지 오르며 '강북의 강남'으로 부상
• 김포는 공무원이 기획부터 주도한 ‘뉴빌리지 사업’으로 주민 중심의 도시재생을 실현 중

단순한 아파트 가격 상승이 아니라, 교통·문화·산업이 결합된 복합개발로 도시의 정체성과 경쟁력을 회복하고 있다는 점이 주목됩니다.

✨ 양극화와 균형, 그 사이에서 선택해야 할 것은?

지금 서울은 “강남 대 나머지”의 싸움이 아니라, "집 한 채라도 똘똘하게"라는 선택의 고민이 치열한 시장입니다.

그렇다고 강남만 바라볼 수도 없고, 비강남권이 영원히 정체될 것도 아니죠. 중요한 건 입지, 공급 계획, 정부 정책 방향을 얼마나 정확히 읽어내느냐에 따라 기회는 달라집니다.

이제는 **'어디서 살 것인가'보다 '어떻게 선택할 것인가'**가 중요한 시대.
서울의 미래, 교통의 혁신, 도시의 재구조화를 지켜보며 나만의 전략을 고민해보는 건 어떨까요?

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