CEO’s Digest (2025.05.04, n.404)

【 CEO’s Digest 】 Weekly Report _ 2025.05.04 (n.404).pdf

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CEO’s Digest (2025.05.04, n.404)

📍건설·부동산 업계 C-Level을 위한 주간 인사이트

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📝 요약

1️⃣ 한 줄 요약

전국 주요 분양 동향·정책 변화·업계 프로젝트·부동산 투자 트렌드를 총망라하며, C레벨 의사결정에 필요한 수치와 맥락을 제공한다

2️⃣ 3~4줄 요약

• 서울·수도권·지방까지 전국 20여 개 주요 분양 프로젝트의 경쟁률, 분양가, 시세 비교가 정리됨
• 국토부 추경, 청약제도 개편, 서울 잠실 MICE 프로젝트 등 정책·개발 이슈도 병행
• 지방 소도시 빈집, 미분양 통계, 건설사 미수금 등 시장 리스크 요소도 폭넓게 포착
• 평균 연봉·출산율·소셜미디어 이용률 등 C레벨이 알아야 할 경제·사회적 데이터 수록

3️⃣ 상세 요약

🔹 분양·시장 동향

• 서울 황학동 ‘청계 노르웨이숲’ 평균경쟁률 16.93:1
• 인천 송도 ‘더샵 마리나베이’ 1가구에 328명 몰림 (328:1)
• 고양 덕양 ‘더샵포레나’, 수원 이목지구, 천안·안동 등 중부권 주요 지역의 분양가, 시세 비교 포함
• 부산 장안지구 우미린프리미어는 0.07:1의 미달, 미분양 리스크 시사

🔹 정책 및 제도

• 2025년 국토부 추경 1.1조, PF보증은 50조까지 확대
• 청약 무순위 제도 개편: 무주택자 한정, 지자체별 거주 요건 도입
• ‘프로젝트 리츠·지역상생 리츠’ 도입을 위한 부동산투자회사법 개정안 통과
• 서울 잠실 MICE복합단지: BTO 방식으로 2조1,672억 투자

🔹 업계 주요 프로젝트

• 강남 ‘디아드청담’: 10억 보증금 멤버십 커뮤니티, 주거 기능 無
• 서초 ‘서리풀 복합시설’ 총사업비 5조원, PF 금리 6.98~8.35%
• ‘장위9구역’, ‘군포1구역’ 등 대형 재개발 시공사 선정도 다수

🔹 부동산 리스크 & 통계

• 미분양 주택 25,117가구: 2013년 이후 최대치
• 건설사 미수금 15.2조 (2024년) → 3년 연속 증가
• 전국 빈집 1.53백만호.. 평창 25.1%, 남해 22.4% 등 지방 중심

🔹 산업·사회 지표

• 출산율 한국 0.72명(세계 최저), 일본도 1.21명 수준
• 직원 평균연봉 1.5억대 기업 증가 (NH, 삼성證, SKT 등)
• 소셜미디어 뉴스이용률 유튜브 53%, AI 프로필 사용 20~30대 중심
• 샤브올데이 등 프랜차이즈 급성장, 1년 만에 매장 16배 증가

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📊 숫자로 본 통찰

항목	수치	주요 해석
서울 황학동 ‘청계 노르웨이숲’ 경쟁률	16.93:1	소형·중소형 위주 강세
인천 송도 ‘더샵 마리나베이’	328:1	한 가구에 328건 몰림, 지역 인기 방증
분양가 (서울 중구 황학동 59㎡)	10.9~11.1억	평당 약 4,500만원
전국 미분양	25,117가구	지방 중심 증가세, 2013년 이후 최대
국토부 추경 예산	1조1,352억원	SOC 투자 8,129억원 포함
LG유플러스 AI센터 투자	4,700억원	파주에 서버 10만대급 구축
J-REIT 연 수익률	8.3%	배당 + 주가 상승 포함
빈집 수	1,534,919호	3년 연속 증가세, 지방 고위험 지역 포착

 

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📍 숫자와 맥락으로 본 주요 이슈

🔹 전국 분양 동향 하이라이트

• 서울 황학동 ‘청계 노르웨이숲’: 평균 경쟁률 16.93:1
• 인천 송도 ‘더샵 마리나베이’: 단 1가구에 328건 몰림
• 고양·수원·천안·안동 등 중부권도 공급 폭발
• 반면, 부산 장안 우미린프리미어는 0.07:1... ‘미달’ 현상

💬 “강세 지역은 더 강해지고, 지방은 침체가 심화된다”는 말이 체감된다.

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🔹 정부 정책과 제도 변화

• 국토부 추경 1.1조 편성: SOC 중심
• 청약 무순위 개편: 무주택자만, 지자체 조건 추가
• PF보증 한도 50조로 확대 → 건설사 유동성 확보 목적
• 잠실 MICE 프로젝트: BTO방식으로 민자 유치 (총 2.1조)

💡 *"청약제도까지 선별진화 중… 시장이 '전방위 조정기'에 들어섰음을 시사한다."*

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🔹 건설사·업계 주요 움직임

• ‘디아드 청담’: 10억 보증금 내고 멤버십 입주? 럭셔리의 끝판왕
• 서리풀 업무복합시설: 5조원 PF 추진 중, 연 6.98~8.35% 이자율
• 장위9구역·군포1구역 등 대형 재개발 사업 다수 추진

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🔹 리스크 신호 감지

• 미분양 주택 25,117호: 11년 7개월 만에 최고
• 건설사 미수금: 15.2조원 (전년 대비 2.3조 증가)
• 전국 빈집: 153만 가구 돌파
• 특히 지방: 평창(25.1%), 남해(22.4%) 등 1/4이 빈집

☝ “유동성 부족 + 지방 시장 붕괴 조짐 = 선별적 투자 필수”

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📊 숫자로 정리하는 핵심 데이터

지표	수치	비고
서울 분양 최고가 (59㎡)	11.1억	평당 4,500만
인천 최고 경쟁률	328:1	송도 1가구
전국 미분양	25,117호	2013년 이후 최대
국토부 추경	1.1조	SOC 중점
LGU+ AI센터 투자	4,700억	파주 구축

 

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📘 “불균형과 격차의 시대, 부동산 시장을  읽는다”

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🧩 1. 숫자 이면의 격차와 구조적 긴장

2025년 5월, 서울 중구의 한 아파트에는 43가구를 모집하는 청약에 728명이 몰렸다.
평균 경쟁률은 16.93:1, 단위당 가격은 10억 원을 훌쩍 넘었다.

한편, 같은 날 부산 장안지구에서는 410가구 모집에 단 29명이 신청하며 0.07:1의 처참한 성적을 기록했다.

같은 나라, 같은 제도 아래에서 벌어진 이 격차는 단순한 시장 이슈가 아니라 **정책, 수요, 자산 격차, 투자 흐름의 ‘불일치’**를 보여준다.

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📈 2. 통계를 읽으면 방향이 보인다

📌 분양 경쟁률로 본 지역별 시장 온도차

지역	단지명	경쟁률	분양가(59㎡ 기준)	평당가
서울 중구	청계 노르웨이숲	16.93:1	약 10.8억	4,338~4,551만
인천 송도	더샵 마리나베이	328:1	7.8억	2,320만
부산 장안	우미린 프리미어	0.07:1	3.4억	1,388만

서울과 수도권의 선호도가 집중되는 가운데, 지방 시장은 수요 붕괴 국면으로 진입하고 있다.

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🏗️ PF(프로젝트 파이낸싱) 확대와 추경

• 국토부 추경: 총 1.1조, 이 중 SOC 8,129억
• PF 보증한도: 기존 35조 → 50조로 확대

이는 건설사 유동성 위기 해소를 위한 구조적 수혈이지만, 금리(6.98~8.35%) 수준을 감안하면 부담도 크다.
대표 사례인 ‘서리풀 업무복합시설’은 총 5조 규모 PF를 가동 중이다.

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⚖️ 3. C레벨이 지금 할 수 있는 전략적 대응

🎯 1. 투자 판단의 기준 다층화

• 단순 시세가 아닌 경쟁률, 전매제한, 확장비, 입주 시기를 고려한 다변수 분석 필요
• 지방 분양 시 리스크 프리미엄 반영 필수
  → 예: 부산 장안·양산, 경북 안동 등은 미달 및 낮은 경쟁률 지속

💰 2. PF 및 시공사 입찰 참여 전략 재정비

• PF자금 조달 시 이자율 대비 기대 수익률 검토 필요
• 도급공사비·브랜드 가치·입지 리스크를 종합 고려한 입찰 기준 재설정

🧠 3. 정보·지표 기반 의사결정 체계 확립

• 빈집, 미분양, 어린이집 수, 출산율, 연봉 통계 등
  → ‘사회적 인프라 수요’와 연계된 지역 판단이 중요
  → 예: 서울 내 어린이집 수는 4년간 21% 감소 (5,370개 → 4,212개)

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🧠 4. 데이터들이 말하는 것

📉 지방 위기 징후가 곳곳에서 포착됨

• 빈집 153만호, 일부 시군 25% 이상이 무주택 사용
• 미분양 25,117호, 2013년 이후 최고치
• 지방 분양가 하락에도 경쟁률 저조, 청약 미달

💸 건설사 유동성 리스크 확대

• 미수금 15.2조원, 3년 연속 증가
• PF금리 평균 7~8%, 장기화 시 기업 도산 우려

📊 투자자 심리·세대 변화 신호

• Z세대·MZ세대, AI 프로필·디지털 디톡스 수요 증가
• 당근마켓조차 부동산 중개 진출 → 시장 민감도 확대
• 소셜 뉴스 이용률 1위는 유튜브(53%) → 콘텐츠 기반 마케팅 재설계 필요

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