2025년 하반기 국내 부동산 시장 전망

2025년 하반기 국내 부동산 시장 전망 

종합 요약

2025년 하반기 국내 부동산 시장은 공급 부족 심화, 지역별 양극화 확대, PF 시장 구조조정 등으로 구조적 변화의 전환점이 될 것으로 전망됩니다.

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주택시장 

매매시장 

지역별 가격 전망

지역	2025년 연간	하반기 특징	주요 요인
전국	-1.0%	수도권이 지방 하락 상쇄	공급 부족 vs 경기 둔화
수도권	+1.0~2.0%	강보합~소폭 상승	공급 부족, 실수요 중심
서울	+1.0%	재건축 중심 상승	입주물량 감소, 토허제 폐지
지방	-2.0%	하락세 지속	인구 감소, 미분양 증가

유형별 

• 아파트: 수도권 중심 상승, 신축 선호 확산
• 비아파트(빌라·연립): 전국적 하락, 전세사기 여파 지속
• 오피스텔: 공급 급감으로 임대료 상승 압박

 전세시장 

지역별 전세가격

지역	2025년 연간	하반기 전망	주요 동인
전국	+1.0%	상승폭 둔화	아파트 집중 현상 완화
수도권	+2.0%	지속 상승	공급 부족, 월세 전환
서울	+2.0%	강세 지속	1인 가구 증가, 입주 감소
지방	+1.0%	완만한 상승	매매 수요 전환

전세시장 구조 변화

• 전세 소멸 가속화: 월세 전환 확산
• 보증금 상승: 전세자금대출 규제 강화 영향
• 공급 감소: 2025년 입주물량 소폭 감소
• 안전판 역할: LH 매입임대 정책 효과

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건설·부동산 공급 전망

주요 공급 지표

2025년 공급 전망

구분	2025년 전망	전년 대비	특징
분양(승인)	29만호	+11.5%	3기 신도시 본격화
인허가	44만호	+20.5%	공공 9만호, 민간 35만호
착공	증가세	+47.5%	기존 인허가 물량 소화
입주	감소	-	2022~2023년 착공 감소 영향

공급 부족 현황

• 2025~2027년: 아파트 공급 대폭 감소 불가피
• 대안 주택 부족: 빌라, 오피스텔 공급도 급감
• 수도권 집중: 2028년까지 주택 부족 심화
• 지방 과잉: 미분양 증가, 공급과잉 지속

분양시장 전망

하반기 분양 여건

• 분양가 상승: 건설비 인상, 토지비 상승
• 분양률: 입지별 차별화 심화
• 선호도: 신축 아파트 선호 확산
• 금융 여건: PF 여건 개선으로 공급자 부담 완화

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상업용 부동산 전망

오피스 시장

임대시장

• 공실률: 2024년 마곡 공급으로 상승 추세
• 2028년 이후: 연간 60만평 대량 공급 (현 재고 1,200만평)
• 임대료: 기업 실적 악화로 인상 제약
• 2030년까지: 공실률 지속 상승 예상

매매시장

• 거래 활성화: 시장 금리 하락 효과
• 매수 주체: 기업 자사용 수요 증가
• 투자심리: 임대시장 약세에도 거래시장 선전

 물류센터

시장 전환점

• 공급 절벽: 2025년부터 공급 급감
• 임대료 반등: 하반기부터 상온 물류센터 중심 상승
• 장기 전망: 공급과잉 해소, 시장 정상화

기타 상업시설

• 리테일: 온라인 쇼핑 확산으로 구조적 변화
• 호텔: 인바운드 관광 회복으로 점진적 개선
• 데이터센터: AI 수요 확산으로 신성장 동력

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PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 전망

PF 위기 현황

• 총 규모: 203조원 (새마을금고, 토지담보대출 포함)
• 부실 규모: 하위 10%(23조원) 일차 구조조정 대상
• 취약 업권: 새마을금고, 저축은행, 여전사 집중

지원 방안

• 정상화 펀드: 7조원 조성, 4조원 추가 확대 가능
• 프로젝트 리츠: PFV 대안으로 제도 도입
• 자본비율 상향: 반복 위기 방지 위한 제도 개선

시장 재편

• 대형 플레이어 중심: 자본력 있는 업체 위주 재편
• 공급 축소: 자본비율 상향으로 개발 물량 감소
• 신탁사 구조조정: 14개 신탁사 중 일부 퇴출 예상

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임대주택 시장 변화

기업형 임대주택 성장

시장 규모

• 2020년: 서울 6조원, 전국 22조원
• 2030년 전망: 서울 8조원, 전국 33조원
• 1인 가구 시장: 핵심 타겟층으로 부상

해외 자본 진출

• 투자 주체: 모건스탠리, KKR 등 글로벌 기관
• 투자 방식: 오피스텔 통매입 후 임대 운영
• 시장 영향: 기업형 임대주택 시장 확대

임대시장 구조 변화

• 전세→월세: 전환 가속화
• 1인 가구 증가: 소형 임대주택 수요 확산
• 공공 임대: LH 매입임대 안전망 역할
• 민간 임대: 개인→기업 운영 비중 확대

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지역별 시장 전망

수도권

서울

• 매매: +1.0% 상승, 재건축 중심
• 전세: +2.0% 상승, 공급 부족 심화
• 공급: 2026년부터 1만세대 하회
• 특징: 50대 이상 전출 둔화, 대기수요 풍부

경기·인천

• 매매: 보합~소폭 상승
• 전세: 서울 상승 여파 확산
• 공급: 2025~2027년 연평균 8만세대 (과거 15만세대)
• 특징: 서울 수요 전이 효과

지방

광역시

• 매매: 보합~소폭 하락
• 전세: +1.0% 상승
• 공급: 미분양 증가, 공급과잉
• 특징: 인구 감소, 수요 위축

기타 지역

• 매매: -2.0% 하락
• 전세: 보합
• 공급: 대폭 축소
• 특징: 지역 소멸 위험 확산

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주요 이슈 및 리스크

상방 리스크

1. 추가 금리 인하: 대출 여력 확대
2. 정치 불확실성 해소: 심리 개선 효과
3. 공급 확대 정책: 3기 신도시 가속화
4. 경기 부양책: 추경 편성 시 효과

 하방 리스크

1. 글로벌 경기 둔화: 수출 부진 지속
2. PF 부실 확산: 건설업계 충격
3. 대출 규제 강화: 수요 위축
4. 공급 과잉: 지방 중심 가격 하락

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하반기 투자 전략

 매수 전략

• 지역: 수도권 중심, 특히 서울 재건축
• 유형: 신축 아파트, 역세권 입지
• 타이밍: 정치 불확실성 완화 시점
• 자금: 실수요 위주, 안정적 대출 활용

매도 전략

• 지역: 지방 광역시, 신도시 외곽
• 유형: 노후 주택, 비아파트
• 타이밍: 상반기 조정 이후
• 목적: 자산 교체, 포트폴리오 조정

임대 전략

• 전세: 보증금 상승기 활용
• 월세: 1인 가구 타겟 소형주택
• 상업시설: 물류센터 하반기 진입
• 신규: 데이터센터 등 신성장 분야

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주요 보고서

건설·부동산 전문기관

• 한국건설산업연구원 2025 건설·부동산 경기 전망
  • 건설수주 210.4조원(+2.2%), 건설투자 295.3조원(-2.1%)
  • 전국 매매 -1.0%, 전세 +1.0% 전망
• 대한건설정책연구원 2025년 주택시장 전망
  • 수도권 매매 +1%, 전세 +2% 상승
  • 지방 매매 보합, 전세 +1% 상승
• KB금융 2025 KB 부동산 보고서
  • 주택시장 하향 안정, 정부 정책 방향 중요

증권사 리서치

• 삼성증권 2025년 국내 부동산 전망
  • 2028년까지 주택 공급 부족, PF 시장 구조조정
  • 물류센터 하반기 임대료 상승 전망
• 하나증권 2025년 하반기 글로벌 경제 전망
  • 원/달러 환율 1,398원 내외, 부동산 금융 영향

정부 및 공공기관

• 산업연구원 2025년 하반기 경제·산업 전망
  • 건설업 회복과 내수경기 활성화 정책과제

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결론 및 시사점

하반기 부동산 시장 핵심 트렌드

1. 공급 부족 심화: PF 위기로 2025~2027년 공급 대폭 감소
2. 양극화 확대: 수도권↔지방, 아파트↔비아파트 격차 심화
3. 전세제도 변화: 월세 전환 가속화, 기업형 임대 확산
4. 구조적 재편: PF 시장 정상화, 대형 플레이어 중심
5. 상업용 분화: 오피스 공급과잉 vs 물류센터 부족 해소

투자 시사점

• 주거용: 수도권 신축 아파트 중심 선별 투자
• 상업용: 물류센터 하반기 진입, 오피스 신중 접근
• 임대사업: 1인 가구 타겟 월세 시장 주목
• 리스크 관리: 지방·비아파트 비중 축소

정책 과제

• 공급 확대: 3기 신도시, 정비사업 가속화
• PF 정상화: 구조조정 지원, 제도 개선
• 임대시장: 기업형 임대주택 육성, 전세 안전망 구축
• 지역균형: 지방 주택시장 연착륙 정책

2025년 하반기 부동산 시장은 공급 부족과 구조적 변화가 맞물리면서 새로운 투자 기회와 리스크가 공존하는 전환기가 될 것으로 전망됩니다.