한국부동산마케팅협회- 건설사마케팅포럼 정책간담회

 

1. 지방 미분양 해소방안 

• 지방 미분양 주택 문제의 심각성
  • 2024년 7월 말 기준 전국 미분양 주택 수 1822세대,  지방 미분양 주택 수 5만 7,833세대로 지속 증가.
  • 고분양가, 금리 인상, 대출 및 세금 규제 등 다양한 요인이 원인
  • 부동산 시장과 주택 공급의 악순환 발생.
• 시장 불균형 
  • 수도권과 지방의 부동산시장 양극화.
  • 인구소멸 및 감소 지역 증가로 문제 심화,  공급과잉으로 미분양 증가 악순환.
• 정부의 적극적 정책 필요
  • 과거 시행된 양도세 및 취득세 감면과 같은 세제 혜택 정책 절실 
  • 지방의 DSR 규제 완화 필요
  • 준공 후 미분양 해소를 위한 실효적인 대책 요구.
  • CR 리츠 활성화 및 실효성 강화 필요.
• 비주거 부동산 미분양 문제   
  • 상가, 지식산업센터, 오피스텔 등의 미분양 심각성 
  • 비주거 부동산에 대한 정책 마련 필요( 오피스텔 주택 수 포함으로 인한 세금 부담 완화 필요 
• 지방은 규제가 아닌 수요촉진 대책 필요 
  • 지방과 수도권의 정책 차별화 강조.
  • 지방에서의 수요 촉진을 위한 정책 필요.
  • 투자자 유입을 위한 세제 혜택 및 규제 완화 
• 정부차원의 공급조절의 필요 
  • 지방의 공급 과잉 문제 해결을 위해 추후 공급물량을 정부차원에서 조절 필요
  • 인구 변화에 따른 적정 공급량 산정 필요.
  • 지자체와 정부의 협력 및 컨트롤 타워 역할 강화 제안.
• 기타의견 
  • 수도권과  지방의 차별적 규제 적용 필요성 언급.
  • 기존 정책의 실효성 부족 지적 및 구체적인 대책 요구.
  • 지방 미분양 해소를 위한 정부의 적극적인 정책 필요성 재강조.
• 지방 부동산 시장의 심각성
  • 서울과 달리 지방의 부동산 시장은 매우 심각한 상황.
  • 양도세 감면 정책이 있지만, 실제로 매입이 어려운 상황 발생.
  • 양도세 감면이 효과가 크지 않음. 세제 혜택 필요.
• 공급 과잉 문제
  • 금리 인상과 함께 공급 과잉이 지방 부동산 시장을 어렵게 만들고 있음.
  • 금리 인하는 예상되나, 공급 과잉 문제는 해결하기 어려움.
  • 일부 지역(전주, 춘천 등)은 여전히 분양이 잘 되나, 물량 조절 필요.
• 정부의 컨트롤타워 역할 필요성
  • 인구 변화에 따른 적정 공급량 조절을 위해 지자체와 국토부, 정부의 협력이 필요.
  • 지방 부동산 시장의 회복을 위해 컨트롤타워 역할을 정부에서 맡아야 함.
• 지방 미분양 해소를 위한 수요 촉진 대책 필요성
  • 지방의 미분양 문제는 수요 진작 대책이 필요함.
  • 지방과 수도권의 소득 차이를 고려한 규제 완화 필요.
  • 지방에 대한 세제 혜택, 양도세 인하 등 차별화된 정책 필요.
• 재개발·재건축과 신규 분양 문제
  • 지방의 재개발·재건축 물량이 쌓여 미분양 문제를 가중시키고 있음.
  • 공사비 인상과 자재비 증가로 인해 분양가 상승.
  • 기존 건축물 매각 후 신축으로 이주하는 부담이 커져 미분양 증가.
• 지방 부동산 시장을 위한 정책 변화 요구
  • 지방 시장의 문제 해결을 위해 정부의 적극적인 정책 변화 요구.
  • 정책 입안자와 협력 필요성 강조.
• 전사적 정책지원 필요성
  • 지방 미분양 문제를 해결하려면 국토부뿐 아니라 기재부, 행안부 등 관련 부서들의 동의와 협력이 필요.
  • 취득세 및 매매 시 발생하는 제재 등을 해결하기 위한 각 부서 간의 통합적 대응이 요구됨.
  • 지방 미분양 해소를 위해 정책 제도의 변화 없이는 문제 해결이 어려움.
• 지방 미분양 상황의 심각성
  • 광주와 부산 등에서 미분양이 증가하고 있으며, 경기 지역에서도 1만 세대의 미분양이 발생.
  • 공급자에게 할인 판매를 요구하는 상황 발생, 실질적인 제도적 지원이 부족함.
• 정부와 언론의 역할
  • 기자들이 미분양 관련 심각성을 정책 문제로 다루고 국민들에게 알리는 것이 중요함.
  • 정책 변화와 지방 미분양 문제에 대한 정부의 적극적인 개입 필요.
• 건설사와 마케팅사의 대응 방안
  • 마케팅사도 지방 현장의 수요를 창출하기 위해 지방 현장에서 넘버 1 현장을 만들겠다는 전략을 세우고 노력 중.
  • 시공사와 시행사와 협력해 마케팅 전략을 강화할 필요가 있음.
• 정책 논의 확대 필요성
  • 국토부뿐 아니라 국회의 보좌관 등 정책 입안자들과의 협력을 통해 문제를 해결해야 함.
  • 지방 현장의 실질적 상황은 생각보다 더 어려워 정부와 국회의 긴밀한 논의 필요성 강조.
• 서울 및 수도권과 지방 간의 수요 분배 필요성
  • 서울 및 수도권에 몰린 수요를 지방으로 분산시키는 것이 중요.
  • 청약제도 및 투기지역, 투기과열지구 해제를 통해 지방 시장의 수요를 증가시키는 방안 제안.
• 공사비 인상과 재개발·재건축 속도 문제
  • 8월 부동산 대책에서 공급 활성화 대책이 나왔으나, 실제로 활성화된 지역은 서울 수도권에 불과.
  • 지방에서는 재개발·재건축의 인허가 속도를 단축하는 방안이 제시되었으나, 급격한 공사비 인상이 문제로 지적됨.
  • 시급한 문제는 인허가가 아닌 공사비 조합과 시공사 간의 해결 방안을 찾는 것.
• 거래세 조정 필요성
  • 주택 거래세 조정을 통해 주택 보유 수와 관련된 부분을 개선할 필요성 있음.
  • 지방 수요자들의 부담을 낮추기 위한 대출 혜택 조정 필요.
  • 서울에서 적용되는 대출 조건을 지방으로 확대해 지방 부동산 시장에도 적용해야 한다는 의견.
• 금리 차등화의 필요성
  • 서울과 지방의 분양가와 시스템이 다름에도 불구하고 동일한 금리 적용이 문제로 지적됨.
  • 금리가 지방 미분양 문제에 큰 영향을 미치고 있으며, 차등화된 금리 정책이 필요함.
• 균형 발전을 위한 정책 필요성
  • 인구 감소와 국토의 균형 발전을 위해 지방 활성화가 필요.
  • 서울의 가격 상승이 지방의 활성화와 균형 발전에 악영향을 미침.
  • 지방 활성화를 위해 더 큰 관점에서 균형 발전 정책 필요.
• 산업 전반에 대한 장기적 시각 필요
  • 단기적인 해결책만을 요구하기보다는 지방과 서울의 소득 불균형, 인구 변화 등을 고려한 장기적인 정책이 필요.
  • 지방 시장 활성화와 인구 변화에 대응하기 위한 산업 전반에 대한 정책적 요구 필요.

2. 청약제도 개선 

• 청약 제도 문제와 개선 필요성
  • 현행 청약 제도에서 가점제가 부양가족 수에 크게 의존하여 위장전입 사례가 증가하고 있음.
  • 분양가 상한제 적용 지역의 로또 청약으로 청약 시장이 과열되고 투기 수요가 발생.
  • 청약 제도의 문제점을 검토하고 개선 방안을 모색할 필요성.
• 정부 정책과 시장의 의견 반영 중요성
  • 정부 정책은 시장의 의견을 반영해야 하며, 고객들과 가장 가까이에서 만나는 사람들의 목소리가 중요함.
  • 정부 정책자들은 시장의 반응과 전문가 의견을 반영하는 데 불안감을 가지고 있어, 협회와 건설사들의 의견을 중요하게 생각함.
• 청약 제도의 문제점과 개선 필요성
  • 청약 제도는 복잡하고 자주 바뀌어, 정부 내부에서도 이해하기 어려운 경우가 많음.
  • 생애 최초 소득 기준, 부양가족 수 등 조건이 지나치게 까다로워 위장 전입 등의 편법이 발생하고 있음.
  • 국토부는 청약과 관련된 질의에 명확한 답변을 제공하지 않으며, 문제 해결을 공급자가 알아서 하도록 하고 있음.
  • 로또 청약으로 인해 분양 시장 과열과 투기 수요가 발생.
  • 청약 제도의 단순화와 실질적인 개선이 필요하며, 국토부와의 협력을 통해 체크리스트와 교육 프로그램을 마련
• 분양가 상한제와 청약 제도의 한계
  • 분양가 상한제는 공사비 상승을 제대로 반영하지 못해, 분양가는 낮추되 확장비 등 옵션을 통해 보완하는 편법이 발생.
  • 청약 제도 개선이 필요한 이유 중 하나로 이러한 분양가 조정과 청약 제도의 불균형이 지적됨.
• 민간과 공공의 역할 분담 필요성
  • 주택 공급에서 공공은 청년, 신혼부부, 노약자 등 사회적 약자를 위한 공급에 집중해야 함.
  • 민간은 고품질 경쟁에 중점을 둬야 함.
  • 1~2인 가구 증가, 가족의 핵가화로 인해 주택 수요가 변화하고 있으므로, 이에 맞춘 공급 정책 필요.
  • 분양가 상한제는 현재의 시장 상황에 적합하지 않으며, 공사비 상승으로 인해 발생하는 문제를 해결해야 함.

 

• 청약 제도의 현실적 개선 필요성
  • 민간과 공공의 역할을 명확히 구분하고, 민간은 경쟁력 있는 고품질 주택 공급, 공공은 사회적 약자 배려를 중심으로 공급 정책이 개선되어야 함.
  • 청약 가점제도는 1~2인 가구 증가, 단기 수요 증가 등 변화하는 사회 트렌드를 반영해 개선할 필요가 있음.
  • 현재의 청약 절차는 너무 복잡하고 불명확해 깜깜이식 진행이 될 수밖에 없으며, 이러한 점이 현실적으로 개선되어야 함.
• 위장전입 문제와 제도적 허점
  • 청약 과정에서 위장전입 사례가 빈번하게 발생하고 있으며, 이를 막을 법적·제도적 장치가 미흡.
  • 현재 국토부와 행정 기관 간 전산 시스템이 통합되지 않아, 청약 신청 서류가 수작업으로 처리되고 있음.
  • 위장전입을 막기 위해 청약 공고일 기준으로 거주 요건을 강화하거나, 최소 6개월~1년의 거주 제한을 두는 등의 대책 필요.
• 부양가족 수에 따른 청약 점수 문제
  • 부양가족 수에 따라 청약 가점이 높아지는데, 이는 현실과 맞지 않으며 편법적 위장전입의 원인이 됨.
  • 예를 들어, 5인 가족이 거의 없는 상황에서 부모를 위장전입시키는 사례가 빈번.
  • 이를 방지하기 위해 국토부에서 전수조사를 진행하고 있지만, 실효성에 한계가 있음.
• 청약 시스템 전산화의 필요성
  • 청약 절차와 서류 처리를 전산화하여 보다 효율적으로 운영해야 함.
  • 부양가족 수, 소득 기준 등 청약 가점의 계산이 복잡해 일반인이 이해하기 어려우며, 이러한 문제를 해결하기 위해 전산화된 시스템이 필요.
• 묻지마 청약과 미계약 문제
  • 묻지마 청약이나 계약 포기로 인해 청약 시장에 혼란이 발생하고 있으며, 이를 방지할 제도적 보완책이 필요.
  • 미계약 사유로는 위장전입, 묻지마 청약, 경제적 여건 문제 등이 주된 원인.
• 청약 제도 개혁에 대한 사회적 공감대 형성 필요
  • 청약 제도는 근본적으로 개선해야 할 필요성이 있으며, 이를 위한 사회적 공감대 형성이 중요.
  • 생애 최초 청약자나 신혼부부 우대 제도가 40대 이상 장기 청약 대기자들에게 불공평하다는 지적이 있으며, 이들에 대한 배려도 필요.
  • 청약 제도는 너무 복잡하고 불투명해 전문가들도 이해하기 어렵다는 지적이 있음.
• 청약 계약률 문제
  • 청약 경쟁률이 높지만 실제 계약률은 낮은 현상이 발생하고 있음.
  • 청약 절차와 계약 시스템 개선이 필요하며, 예를 들어 고층, 중간층, 저층으로 나누어 단계적으로 선택할 기회를 주는 방식 제안.
  • 청약홈 시스템의 간단한 개편을 통해 실질적인 계약률을 높일 수 있을 것이라는 의견.
• 계약 해지와 위약금 문제
  • 계약자가 청약을 해지할 경우 위약금이나 행정처분이 없어, 공급자에게 비용 부담이 가중됨.
  • 계약 해지와 관련한 책임을 공급자에게 과도하게 물리는 문제 해결 필요.
  • 일부 세종시 사례에서는 입주 후 7년이 지나도 등기 문제로 여전히 부담을 겪고 있는 상황.
• 청약 과정의 처벌 강화 필요
  • 청약 과정에서 부적격자를 걸러내는 절차가 부족하고, 처벌이 약해 묻지마 청약이 계속 발생.
  • 국토부와 관련 부처가 협력하여 처벌 강화를 통해 청약 질서를 바로잡아야 함.
  • 청약 과정의 사회적 비용이 계속 발생하고 있어, 제도 보완 필요성 강조.
• 공급질서 교란과 법적 대응의 한계
  • 공급질서를 교란하는 사례가 늘고 있지만, 이를 법적으로 규정하기 어렵고 처벌이 제대로 이루어지지 않음.
  • 예를 들어, 공급질서 교란에 대한 법적 규정은 있으나 실제로는 처벌되지 않는 경우가 많아, 공급자가 피해를 보고 있음.
  • 국토부와 법적 대응 방안을 개선할 필요가 있음.

3. 방문판매법 대응

• 방문판매법과 계약 철회 문제
  • 2022년 사례에서 계약자가 전화권유 판매에 해당한다고 주장하며 계약 철회를 요구한 경우 발생.
  • 방문판매법을 근거로 계약 철회를 요구하는 사례가 증가하고 있으며, 이에 대한 건설사와 마케팅사의 대응 방안이 필요.
  • 이와 같은 법적 분쟁을 방지하기 위해 계약 체결 시 보다 명확한 절차와 법적 검토 필요.
• 법원의 판결과 방문판매법 적용 문제
  • 법원은 청약 계약이 방문판매법에 해당하지 않는다고 판결, 대형 건설사들도 이를 청약 계약서에 명시하고 있음.
  • 방문판매법 적용에 대한 논의 필요. 법 적용 여부에 따라 청약 계약 철회가 가능해질 수 있는 부분이 있음.
• 법적 소송과 계약 해지 문제
  • 일부 계약자가 계약 후 변심으로 계약을 철회하거나 소송을 제기하는 경우가 증가.
  • 청약 철회와 관련된 법적 소송이 복잡하고, 변호사들도 확정적인 해법을 제시하기 어려움.
  • 특히 비주거 상품에서 계약 철회 및 소송이 많아지고 있으며, 이는 투자자들이 소비자 보호법을 악용하는 사례로 판단.
• 계약 철회와 손해배상 문제
  • 계약 철회 시 중도금 대위변제와 재판매 비용 등으로 인해 공급자에게 큰 피해 발생.
  • 방문판매법의 적용을 두고 청약 철회가 이루어지는 경우, 공급자는 큰 재정적 손실을 겪음.
  • 계약 철회 시 손해배상 청구까지 이루어지는 경우도 있어, 계약서에 이에 대한 명시가 필요.
• 방문판매법을 이용한 청약 철회 사례
  • 청약 후 계약을 체결했으나 나중에 변심으로 계약을 철회하려는 사례 증가.
  • 이러한 사례는 특히 비주거 상품에서 빈번하게 발생하며, 분양 대행사와 건설사에게 부담을 줌.
  • 계약 철회를 막기 위해 계약서에 명확한 문구 삽입 및 법적 대비책 필요.
• 청약 계약서와 확인서에 대한 안전 장치 필요
  • 계약서를 통해 고객이 청약을 인지하고 계약한 것을 확인하는 문구를 추가할 필요성.
  • 계약서에 안전 장치를 마련하여 소송 및 계약 철회로 인한 피해를 최소화하는 것이 중요.
• 조직 분양과 비주거 상품에서의 문제
  • 조직 분양에서 발생하는 문제 외에도 비주거 상품에서는 계약 철회와 관련된 법적 문제가 빈번히 발생.
  • 계약 체결 후 계약자가 철회하거나 손해배상을 요구하는 경우, 분양 대행사는 큰 부담을 안게 됨.
• 계약 철회 방지와 법적 대비책 강화 필요
  • 계약 철회를 방지하기 위해 계약서와 확인서에 법적 안전 장치를 삽입하는 것이 중요.
  • 특히 비주거 상품에서 계약 철회와 소송에 대비한 분양 계약서의 법적 대비책 강화 필요.
    
    
• 계약서에 철회 가능성 명시 문제
• 일부 계약서에 청약 철회 가능성을 명시하더라도, 중도금이나 잔금을 받은 이후에는 철회가 어려워질 수 있다는 법적 해석 존재.
• 판례가 확립되지 않아, 판사의 주관에 따라 결과가 달라질 수 있음.
• 계약 철회에 대한 확인서 작성이 필요하며, 이를 통해 청약자에게 철회 가능성을 미리 알리는 방안을 검토 중.
• 청약 철회 문제의 증가와 대책 필요성
  • 상업시설과 비주거 시설에서 계약 철회 및 소송 사례가 증가하고 있음.
  • 영업사원이 고객과 공모하여 계약을 체결한 뒤, 소송을 통해 철회하는 경우가 발생.
  • 특히, 중소도시에서는 인구 감소로 인한 분양가 하락 우려가 있어, 계약 철회와 관련된 법적 대책이 중요해짐.

기타 의견 

• 미분양 해소 방안 및 세제 혜택 확대 필요성
  • 1세대 1주택 특례 범위를 3억 원에서 4~5억 원으로 상향 조정해야 한다는 의견.
  • 세컨드 하우스 수요나 고향에 집을 마련하고자 하는 수요를 반영할 필요 있음.
  • 과거 금융위기 시기의 세제 혜택(양도세 및 취득세 면제 등)을 지방 미분양 해소를 위해 재도입하는 방안을 제안.
• 청약 제도의 개선 필요성
  • 분양가 상한제가 적용되는 지역에서 소득 기준과 실질적인 주택 가격의 불일치가 발생, 이에 대한 제도 개선 필요.
  • 무순위 청약 제도가 로또 청약을 양산하고 있으므로, 무주택자에게 우선권을 부여하는 방식으로 개선할 필요 있음.
• 공사비 상승 문제와 원가 절감 방안
  • 외국인 노동자에 대한 최저임금 적용, 중대재해법 강화 등이 공사비 상승의 주요 원인으로 지적됨.
  • 공사비를 절감하지 않으면 원가를 낮추기 어려우며, 이를 해결해야 지방 미분양 문제 해소에 도움이 될 것.
• 토론의 중요성과 정보 공유 필요성
  • 이번 토론에서 논의된 내용이 매우 유익했으며, 정보와 경험을 지속적으로 공유하여 실질적인 문제 해결에 기여해야 한다는 의견.
  • 공사비 절감과 세제 혜택 등 다양한 방안을 통해 시장 활성화를 촉진해야 함.
• 정책의 일관성 요구
  • 정부 정책에 따라 미분양과 투기 행위가 발생함.
  • 정책 입안자들이 정책의 일관성을 유지해야 공급자와 소비자 모두가 예측 가능하며 계획을 수립할 수 있음.
  • 정책의 일관성을 유지하도록 건의해야 한다는 의견 제시.
• 정책 추진의 중요성
  • 여러 대안이 논의되었으나, 실제로 얼마나 추진력 있게 진행될지가 관건.
  • 장기적 플랜과 단기적 해결 방안을 구분하여 계획을 세우는 것이 중요.
  • 지방과 서울을 구분하는 대신, 규제 지역과 비규제 지역, 자율 경쟁 지역 등으로 구분해 장기적으로 정책을 추진할 필요성 언급.