AI Research를 위한 시장조사 기준 세우기

 

원데이 클래스 『하루만에 만드는 나만의 AI 리서치 비서』 내용 정리 

경쟁단지 현황표로 분양 시장조사 기준 세우기

용인시 경쟁단지 50개 데이터를 생성형AI에 넣어 ① 분석 기준 설계 → ② 항목 빈틈 점검 → ③ 전략 보고서 구조까지 실습 

1부 활용 노하우 2부 시장조사 기준 3부 AI 검색 비교 4부 리서치 보고서 5부 데이터 시각화 6부 AI 비서 구축 7부 활용 원칙

정리 토니치코

■ 구성

• 01【개요】 이 장에서 무엇을 하는가
• 02【전제·준비물】 시작 전 준비
• 03【용어 풀이】 처음 나오는 용어
• 04【실습 절차】 3단계 따라하기
• 05【결과】 실습 산출물·수치
• 06【시사점】 결과 해석과 실무 적용
• 07【체크포인트】 자주 막히는 지점

【개요】 이 장에서 무엇을 하는가

"시장조사를 어디서부터 해야 할지 막막한" 상황을, AI와의 대화로 푸는 장이다.
프롬프트 3단 구조(메인요청·세부조건·참고자료)를 실제 분양 시장조사 업무에 그대로 적용한다.

실습은 세 단계로 이어진다 
① 분석 기준을 직접 설계하고 → ② 경쟁단지 현황표로 조사 항목의 빈틈을 점검한 뒤 → ③ 현장 메모와 양식을 전략 제언이 담긴 보고서 구조로 발전시킨다. 관통하는 원칙은 하나, "현황 나열로 끝내지 않는다."

STEP 1

분석 기준 설계

기준 항목 → 우선순위 → 조사 기준표

▶

STEP 2

항목 빈틈 점검

현황표 입력 → 결측·누락 검증 → 체크리스트

▶

STEP 3

전략 보고서

메모·양식 입력 → 전략 제언 구조

※ 이전 시간에 만든 프롬프트 3단 구조가 이 장의 모든 프롬프트의 뼈대다. 다음 시간에서는 같은 조사를 여러 AI 검색 도구로 교차 검증한다.

【전제·준비물】 시작 전 준비

아래 3가지만 준비하면 따라 할 수 있다. 처음이라면 데이터 파일을 먼저 열어 어떤 항목이 들어 있는지 한 번 훑어보고 시작한다.

사전 지식

프롬프트 3단 구조

메인요청·세부조건·참고자료 

도구

Cluade, Gemini, ChatGPT ...

동급 LLM도 동일 절차로 가능.

데이터 ①

경쟁단지 현황표

용인시 50개 단지 × 15개 항목 (xlsx). STEP 2에서 사용.

데이터 ②

시장조사 메모 · 보고서 양식

현장 작성 메모와 보고서 섹션 구조. STEP 3에서 사용.

▶ 준비 체크

엑셀 파일을 그대로 첨부할 수 없는 환경이라면, 표를 복사해 텍스트로 붙여넣거나 CSV로 저장해 올린다. 어느 방식이든 단지명·항목·수치가 줄 맞춰 보이는지만 확인하면 된다.

【용어 풀이】 

이 장에서 등장하는 용어를 한 줄로 정리한다. 

용어	한 줄 정의
LLM (거대언어모델)	Large Language Model. 대량의 텍스트를 학습해 사람의 질문에 문장으로 답하는 AI. ChatGPT·Claude·Gemini가 여기 해당한다.
프롬프트 (Prompt)	AI에게 주는 지시문. 무엇을·어떤 조건으로·어떤 형식으로 답할지를 적은 입력.
세부조건	프롬프트 안에서 출력의 형식·범위를 못 박는 부분. 예: "표로 / 우선순위 높은 순으로 / 데이터 출처 열을 포함해."
결측 데이터 (Missing Data)	표에서 값이 비어 있는 칸. 이 실습에서는 '분양률 미집계', '입주일 미정' 등이 해당한다.
역세권 / 비역세권	지하철·전철역 도보권 단지(역세권)와 버스 중심 단지(비역세권). 교통 인프라 칸으로 구분한다.

【실습 절차】 3단계 따라하기

아래 프롬프트는 단지 조건(지역·평형·고객)은 본인 사업지에 맞게 바꾼다.

STEP 1분석 기준 설계

무엇을 분양 시장조사의 분석 기준을 직접 설계해 조사 기준표를 완성한다.  |  왜 막연히 "시장조사 어떻게 해?"라고 물으면 일반론만 나온다. 우리 단지 조건을 단계적으로 넣어 기준을 좁혀야 실무에 쓸 표가 나온다.

① 분석 기준 항목 도출

프롬프트 1

경기도 용인시 신규 분양 단지의 시장조사를 담당하고 있습니다.
조사를 시작하기 전에, 어떤 기준으로 시장을 분석해야 할지 막막한 상황입니다.
분양 시장조사에서 일반적으로 사용하는 분석 기준 항목들을 알려주세요.

② 우리 단지 조건으로 우선순위 부여

프롬프트 2

위에서 나온 분석 기준 중에서, 아래 조건에 맞게 우선순위를 정해주세요.
어떤 항목을 가장 먼저, 가장 깊이 봐야 할지 이유와 함께 알려주세요.
- 단지 유형: 중소형 아파트, 전용 59~84㎡ 위주
- 분양 목표 고객: 실수요자 중심, 3040 직장인
- 현재 가장 걱정되는 것: 주변 경쟁 단지가 많음

③ 조사 기준표로 정리

프롬프트 3

지금까지 나온 내용을 바탕으로, 실제 시장조사에 바로 활용할 수 있도록 분석 기준을 표 형태로 정리해주세요.
표 구성: 분석 항목 / 확인 목적 / 데이터 출처(어디서 볼 수 있는지) 항목은 우선순위 높은 것부터 순서대로 정리해주세요.

프롬프트 3의 "표 구성: 분석 항목 / 확인 목적 / 데이터 출처" 지정이 곧  '출력 형식' 세부조건이다. 형식을 못 박아야 매번 같은 틀의 결과가 나온다.

STEP 2경쟁단지 현황표 입력 & 빈틈 점검

무엇을 경쟁단지 데이터를 AI에 입력해 조사 항목의 빈틈·누락을 검증하고 체크리스트로 만든다.  |  왜 내가 만든 기준표에 빠진 항목이 없는지, 실제 데이터에 결측이 어디 있는지를 AI로 교차 점검하기 위해서다.

① 현황표 첨부 후 빈틈 점검 요청

프롬프트 4

첨부한 데이터는 용인시 신규 분양 단지의 경쟁 단지 현황표입니다.
저는 이 데이터를 바탕으로 분양 전략 수립을 위한 시장조사를 진행하려고 합니다.
이 현황표에서 분양 실무 관점으로 봤을 때, 빠져 있거나 추가로 확인해야 할 항목이 있다면 알려주세요.
누락된 데이터가 있는 경우도 함께 짚어주세요. [경쟁단지 현황표 샘플(용인시) 첨부]

② 점검 결과를 우선/생략으로 나눠 체크리스트화

프롬프트 5

위에서 짚어준 항목들을, 우리 단지(중소형·실수요자 중심) 기준으로 '먼저 확인할 항목'과 '이번 조사에서 생략해도 되는 항목'으로 나눠주세요. 그리고 먼저 확인할 항목을 실무 체크리스트 형태로 정리해주세요.

▶ 실습 포인트

AI는 두 종류의 빈틈을 짚어준다 — (1) 표 안에 이미 비어 있는 칸(결측)과 (2) 표에 아예 없는 항목(미수집)이다.
둘을 구분해 받아야 "지금 채울 것"과 "새로 조사할 것"이 갈린다. 실제 결측 현황은 아래 【결과】에서 확인한다.

STEP 3메모·양식 → 전략 보고서 구조

무엇을 현장 시장조사 메모와 보고서 양식을 입력해, 현황 나열이 아닌 '전략 제언'까지 이어지는 보고서 구조를 만든다.  |  왜 조사 결과는 결국 의사결정용 보고서로 정리돼야 한다. 메모(내용)와 양식(구조)을 함께 주면 AI가 빈 구조를 메모로 채운다.

① 메모 + 양식 동시 입력

프롬프트 6

아래 [시장조사 메모]는 제가 현장에서 작성한 조사 결과이고, [보고서 양식]은 우리 회사 보고서의 섹션 구조입니다. 메모의 내용을 양식의 각 섹션에 배치해, 빠진 부분은 표시하고 전체 보고서 초안을 만들어주세요. 단순 현황 나열로 끝내지 말고, 마지막에 '전략 제언' 섹션을 추가해주세요. [시장조사 메모] … [보고서 양식] …

▶ 주의 — 검증 지점 표시

메모에 적힌 "GTX 노선 연장 호재" 같은 미확정 정보나 AI가 채워 넣은 시세 전망은 확정 사실이 아니다. 초안에서 [출처 확인 필요]로 표시하게 하고, 최종본에서 청약홈·한국부동산원 등 1차 출처로 교차 검증한다.

【결과】 실습 산출물·수치

STEP 2에서 입력한 경쟁단지 현황표(용인시 50개 단지)를 집계한 실제 결과다. 이 수치가 곧 시사점 해석의 근거가 된다.

① 표본 구성 — 4개 구 50개 단지

구분	단지 수	평균 분양가 (3.3㎡, 만원)	평균 분양률(%)
기흥구	17	1,992	78.8
수지구	16	2,233	87.0
처인구	12	1,744	60.7
영통구	5	2,566	94.6
전체	50	2,067	78.7

※ 출처: 경쟁단지 현황표(용인시). 분양가 단위 3.3㎡당 만원. 분양률 평균은 결측 6개 단지 제외 집계.

② 핵심 분포

지표	값	비고
분양가(3.3㎡)	평균 2,067만원 / 최저 1,600 ~ 최고 2,700	구간 폭 1,100만원, 입지별 격차 큼
분양률	평균 78.7% / 최저 44% ~ 최고 97%	최저~최고 53%p 차이
비역세권(버스 중심)	16개 (전체의 약 32%)	3곳 중 1곳은 교통 취약

③ 결측 데이터 점검 결과 — AI가 짚어줄 빈칸

결측 항목	건수	실제 내용
분양률 미집계	6건	기흥 롯데캐슬, 상현 더샵 포레스트, 용인 더샵 센트럴시티 등 — '미집계'는 0%가 아니라 값 없음
입주예정일 미정	3건	처인 e편한세상, 용인 힐스테이트 포레스트, 처인 e편한세상 포레스트 — 모두 처인구·분양 부진 단지

결측은 '데이터 오류'가 아니라 '신호'다. 분양률·입주일 미공개가 처인구 외곽 단지에 몰린 것은, 분양이 부진한 단지일수록 실적을 공개하지 않는 실무 패턴을 보여준다. 결측 위치 자체가 경쟁사 상황을 읽는 단서가 된다.

【시사점】 결과 해석과 실무 적용

현황을 나열하는 데서 멈추지 않고, 수치를 '전략 변수'로 바꾸는 단계다.

입지별 가격–분양률 구조

구별 평균을 겹쳐 보면 분명한 패턴이 나온다. 영통(2,566만원·94.6%) > 수지(2,233·87.0%) > 기흥(1,992·78.8%) > 처인(1,744·60.7%) 순으로, 분양가가 높은 입지일수록 분양률도 높다. 즉 이 시장에서 가격은 '비싸서 안 팔리는' 변수가 아니라 '좋은 입지라 비싸고 잘 팔리는' 결과 변수에 가깝다.

처인구는 가장 저렴(1,744)하지만 분양률은 최저(60.7%)다. 가격 메리트만으로는 실수요가 움직이지 않는다는 뜻 — 처인구 단지 다수가 버스 중심(비역세권)·외곽 입지라는 점이 분양률을 끌어내린다. 대상 단지가 중소형·실수요 타깃이라면, 가격이 아니라 '교통·생활권 약점을 정보로 해소하는 것'이 핵심 과제가 된다.

실무 적용 — 이 결과로 무엇을 하는가

발견	다음 액션
비역세권 32%, 처인구 분양률 저조	대상 단지가 비역세권이면 GTX·도로 등 광역교통 호재를 1차 출처로 확인해 메시지화
분양률·입주일 결측이 부진 단지에 집중	결측 단지는 '경쟁 약화 구간'으로 보고, 해당 권역 수요 흡수 전략 검토
가격–분양률 양의 관계	저가 책정이 곧 흥행이 아님 — 분양가 전략은 입지·평형 경쟁군 안에서 상대 비교로 결정

▶ 다음 장 연결

여기서 나온 시세·호재·청약률은 AI가 채워 넣은 추정이 섞여 있을 수 있다. 다음 시간에서는 같은 항목을 여러 AI 검색 도구로 교차 검증하는 법을, 4부에서는 이 결과를 정식 리서치 보고서로 완성하는 법을 다룬다.

【체크포인트】 자주 막히는 지점

처음 따라 할 때 흔히 걸리는 지점이다. 결과가 이상하면 아래부터 점검한다.

▶ 1. 파일을 첨부했는데 AI가 "데이터가 안 보인다"고 한다

엑셀 원본이 인식되지 않는 경우다. 표를 복사해 텍스트로 붙여넣거나 CSV로 저장해 다시 올린다. 표가 길면 핵심 열(단지명·분양가·분양률·교통)만 추려도 된다.

▶ 2. 결측치를 0으로 잘못 해석한다

'분양률 미집계'를 0%로 계산하면 평균이 왜곡된다. 미집계·미정 = 값 없음이지 0이 아니다. 평균·비교에서 제외할지, 별도 표시할지 먼저 정한다.

▶ 3. 일반론만 나오고 우리 단지 얘기가 없다

프롬프트에 단지 조건(지역·평형·고객·고민)을 안 넣은 경우다. STEP 1의 프롬프트 2처럼 조건을 구체적으로 넣어야 우선순위가 우리 상황에 맞게 좁혀진다.

▶ 4. 매번 결과 틀이 다르게 나온다

출력 형식(표 구성·열·정렬 순서)을 지정하지 않은 경우다. "표 구성: 항목 / 목적 / 출처, 우선순위 순"처럼 형식을 못 박으면 재현성이 생긴다.

완료 체크리스트

• 단지 조건(지역·평형·고객)을 넣어 분석 기준표를 만들었는가
• 현황표를 입력해 '결측'과 '미수집' 빈틈을 구분해 받았는가
• 결측치(미집계·미정)를 0으로 계산하지 않았는가
• 출력 형식(표 구성·정렬)을 지정해 재현 가능한 틀로 받았는가
• 메모+양식으로 '전략 제언'까지 포함한 보고서 초안을 만들었는가
• 미확정 정보를 [출처 확인 필요]로 표시하고 1차 출처로 검증했는가

▶ 다음 장 (3부)

이번 장에서 만든 조사 항목을,여러 AI 검색 도구로 교차 검증한다. 같은 질문에 도구별로 어떻게 답이 갈리는지 비교하는 실습이다.

원데이 클래스 『하루만에 만드는 나만의 AI 리서치 비서』 실습 매뉴얼 · 전 8장 중 2장