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2025년 하반기 국내 부동산 시장 전망
토니치코
2025. 7. 5. 17:02
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2025년 하반기 국내 부동산 시장 전망
종합 요약
2025년 하반기 국내 부동산 시장은 공급 부족 심화, 지역별 양극화 확대, PF 시장 구조조정 등으로 구조적 변화의 전환점이 될 것으로 전망됩니다.
주택시장
매매시장
지역별 가격 전망
| 지역 | 2025년 연간 | 하반기 특징 | 주요 요인 |
|---|---|---|---|
| 전국 | -1.0% | 수도권이 지방 하락 상쇄 | 공급 부족 vs 경기 둔화 |
| 수도권 | +1.0~2.0% | 강보합~소폭 상승 | 공급 부족, 실수요 중심 |
| 서울 | +1.0% | 재건축 중심 상승 | 입주물량 감소, 토허제 폐지 |
| 지방 | -2.0% | 하락세 지속 | 인구 감소, 미분양 증가 |
유형별
- 아파트: 수도권 중심 상승, 신축 선호 확산
- 비아파트(빌라·연립): 전국적 하락, 전세사기 여파 지속
- 오피스텔: 공급 급감으로 임대료 상승 압박
전세시장
지역별 전세가격
| 지역 | 2025년 연간 | 하반기 전망 | 주요 동인 |
|---|---|---|---|
| 전국 | +1.0% | 상승폭 둔화 | 아파트 집중 현상 완화 |
| 수도권 | +2.0% | 지속 상승 | 공급 부족, 월세 전환 |
| 서울 | +2.0% | 강세 지속 | 1인 가구 증가, 입주 감소 |
| 지방 | +1.0% | 완만한 상승 | 매매 수요 전환 |
전세시장 구조 변화
- 전세 소멸 가속화: 월세 전환 확산
- 보증금 상승: 전세자금대출 규제 강화 영향
- 공급 감소: 2025년 입주물량 소폭 감소
- 안전판 역할: LH 매입임대 정책 효과
건설·부동산 공급 전망
주요 공급 지표
2025년 공급 전망
| 구분 | 2025년 전망 | 전년 대비 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 분양(승인) | 29만호 | +11.5% | 3기 신도시 본격화 |
| 인허가 | 44만호 | +20.5% | 공공 9만호, 민간 35만호 |
| 착공 | 증가세 | +47.5% | 기존 인허가 물량 소화 |
| 입주 | 감소 | - | 2022~2023년 착공 감소 영향 |
공급 부족 현황
- 2025~2027년: 아파트 공급 대폭 감소 불가피
- 대안 주택 부족: 빌라, 오피스텔 공급도 급감
- 수도권 집중: 2028년까지 주택 부족 심화
- 지방 과잉: 미분양 증가, 공급과잉 지속
분양시장 전망
하반기 분양 여건
- 분양가 상승: 건설비 인상, 토지비 상승
- 분양률: 입지별 차별화 심화
- 선호도: 신축 아파트 선호 확산
- 금융 여건: PF 여건 개선으로 공급자 부담 완화
상업용 부동산 전망
오피스 시장
임대시장
- 공실률: 2024년 마곡 공급으로 상승 추세
- 2028년 이후: 연간 60만평 대량 공급 (현 재고 1,200만평)
- 임대료: 기업 실적 악화로 인상 제약
- 2030년까지: 공실률 지속 상승 예상
매매시장
- 거래 활성화: 시장 금리 하락 효과
- 매수 주체: 기업 자사용 수요 증가
- 투자심리: 임대시장 약세에도 거래시장 선전
물류센터
시장 전환점
- 공급 절벽: 2025년부터 공급 급감
- 임대료 반등: 하반기부터 상온 물류센터 중심 상승
- 장기 전망: 공급과잉 해소, 시장 정상화
기타 상업시설
- 리테일: 온라인 쇼핑 확산으로 구조적 변화
- 호텔: 인바운드 관광 회복으로 점진적 개선
- 데이터센터: AI 수요 확산으로 신성장 동력
PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 전망
PF 위기 현황
- 총 규모: 203조원 (새마을금고, 토지담보대출 포함)
- 부실 규모: 하위 10%(23조원) 일차 구조조정 대상
- 취약 업권: 새마을금고, 저축은행, 여전사 집중
지원 방안
- 정상화 펀드: 7조원 조성, 4조원 추가 확대 가능
- 프로젝트 리츠: PFV 대안으로 제도 도입
- 자본비율 상향: 반복 위기 방지 위한 제도 개선
시장 재편
- 대형 플레이어 중심: 자본력 있는 업체 위주 재편
- 공급 축소: 자본비율 상향으로 개발 물량 감소
- 신탁사 구조조정: 14개 신탁사 중 일부 퇴출 예상
임대주택 시장 변화
기업형 임대주택 성장
시장 규모
- 2020년: 서울 6조원, 전국 22조원
- 2030년 전망: 서울 8조원, 전국 33조원
- 1인 가구 시장: 핵심 타겟층으로 부상
해외 자본 진출
- 투자 주체: 모건스탠리, KKR 등 글로벌 기관
- 투자 방식: 오피스텔 통매입 후 임대 운영
- 시장 영향: 기업형 임대주택 시장 확대
임대시장 구조 변화
- 전세→월세: 전환 가속화
- 1인 가구 증가: 소형 임대주택 수요 확산
- 공공 임대: LH 매입임대 안전망 역할
- 민간 임대: 개인→기업 운영 비중 확대
지역별 시장 전망
수도권
서울
- 매매: +1.0% 상승, 재건축 중심
- 전세: +2.0% 상승, 공급 부족 심화
- 공급: 2026년부터 1만세대 하회
- 특징: 50대 이상 전출 둔화, 대기수요 풍부
경기·인천
- 매매: 보합~소폭 상승
- 전세: 서울 상승 여파 확산
- 공급: 2025~2027년 연평균 8만세대 (과거 15만세대)
- 특징: 서울 수요 전이 효과
지방
광역시
- 매매: 보합~소폭 하락
- 전세: +1.0% 상승
- 공급: 미분양 증가, 공급과잉
- 특징: 인구 감소, 수요 위축
기타 지역
- 매매: -2.0% 하락
- 전세: 보합
- 공급: 대폭 축소
- 특징: 지역 소멸 위험 확산
주요 이슈 및 리스크
상방 리스크
- 추가 금리 인하: 대출 여력 확대
- 정치 불확실성 해소: 심리 개선 효과
- 공급 확대 정책: 3기 신도시 가속화
- 경기 부양책: 추경 편성 시 효과
하방 리스크
- 글로벌 경기 둔화: 수출 부진 지속
- PF 부실 확산: 건설업계 충격
- 대출 규제 강화: 수요 위축
- 공급 과잉: 지방 중심 가격 하락
하반기 투자 전략
매수 전략
- 지역: 수도권 중심, 특히 서울 재건축
- 유형: 신축 아파트, 역세권 입지
- 타이밍: 정치 불확실성 완화 시점
- 자금: 실수요 위주, 안정적 대출 활용
매도 전략
- 지역: 지방 광역시, 신도시 외곽
- 유형: 노후 주택, 비아파트
- 타이밍: 상반기 조정 이후
- 목적: 자산 교체, 포트폴리오 조정
임대 전략
- 전세: 보증금 상승기 활용
- 월세: 1인 가구 타겟 소형주택
- 상업시설: 물류센터 하반기 진입
- 신규: 데이터센터 등 신성장 분야
주요 보고서
건설·부동산 전문기관
- 한국건설산업연구원 2025 건설·부동산 경기 전망
- 건설수주 210.4조원(+2.2%), 건설투자 295.3조원(-2.1%)
- 전국 매매 -1.0%, 전세 +1.0% 전망
- 대한건설정책연구원 2025년 주택시장 전망
- 수도권 매매 +1%, 전세 +2% 상승
- 지방 매매 보합, 전세 +1% 상승
- KB금융 2025 KB 부동산 보고서
- 주택시장 하향 안정, 정부 정책 방향 중요
증권사 리서치
- 삼성증권 2025년 국내 부동산 전망
- 2028년까지 주택 공급 부족, PF 시장 구조조정
- 물류센터 하반기 임대료 상승 전망
- 하나증권 2025년 하반기 글로벌 경제 전망
- 원/달러 환율 1,398원 내외, 부동산 금융 영향
정부 및 공공기관
- 산업연구원 2025년 하반기 경제·산업 전망
- 건설업 회복과 내수경기 활성화 정책과제
결론 및 시사점
하반기 부동산 시장 핵심 트렌드
- 공급 부족 심화: PF 위기로 2025~2027년 공급 대폭 감소
- 양극화 확대: 수도권↔지방, 아파트↔비아파트 격차 심화
- 전세제도 변화: 월세 전환 가속화, 기업형 임대 확산
- 구조적 재편: PF 시장 정상화, 대형 플레이어 중심
- 상업용 분화: 오피스 공급과잉 vs 물류센터 부족 해소
투자 시사점
- 주거용: 수도권 신축 아파트 중심 선별 투자
- 상업용: 물류센터 하반기 진입, 오피스 신중 접근
- 임대사업: 1인 가구 타겟 월세 시장 주목
- 리스크 관리: 지방·비아파트 비중 축소
정책 과제
- 공급 확대: 3기 신도시, 정비사업 가속화
- PF 정상화: 구조조정 지원, 제도 개선
- 임대시장: 기업형 임대주택 육성, 전세 안전망 구축
- 지역균형: 지방 주택시장 연착륙 정책
2025년 하반기 부동산 시장은 공급 부족과 구조적 변화가 맞물리면서 새로운 투자 기회와 리스크가 공존하는 전환기가 될 것으로 전망됩니다.
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