와이낫플래닝 Biweekly Report 401호

 

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• 부산 서면 핵심 입지, 고급 주상복합 재탄생과 투자 가치 : 부산 서면 중심 상권인 전포동의 구 NC백화점 서면점 부지
  • 지하 8층~지상 47층, 4개 동·924세대 규모
  • 시공: 대우건설, 분양 예정: 2025년 8월
  • ‘푸르지오 써밋’ 브랜드 적용 유력 → 고급화·분양가 상승 기대
  • 서면 상권 내 교통량 증가·상업 시설 재편 → 지역 가치 상승
  • 바다 조망권 확보 가능, 마트·카페·병원·학원 등 생활 인프라 우수
  • 호텔급 커뮤니티 시설 등 고급 서비스 제공
  • 1~2인 가구·직장인 등 월세 수요 풍부, 투자 목적 수요도 높음
  • 유의사항: 주택법 규제(전매 제한·재당첨 제한), 양도소득세 중과, 공실 리스크, 관리비 부담
  • 인근 매매 시세:
    • e편한세상 서면 더 센트럴(84㎡) 평균 5억원대
    • 서면롯데캐슬스카이(84㎡, 25층) 실거래가 약 5.96억원 (2025년 2월 17일)
  • 예상 분양가: 84㎡ 기준 7억원대 초중반
• 토지거래허가제: 주요 내용과 시장 영향
  • 투기 억제 제도: 국토부장관·시도지사 지정
  • 허가 조건: 최종 1주택, 잔금 후 6개월 내 입주·2년 실거주, 무주택 유지 엄격 심사
  • 강남 3구·용산구 지정 → 마포·강동 등 인근 비규제지역 집값 급등
  • 풍선효과: 비규제 지역으로 수요 이동
  • 해제·재지정 과정에서 시장 혼란, 단기적 집값 급등·급락 반복
  • 부작용: 실수요자 내 집 마련 부담 가중
• 재건축·재개발 규제 완화 정책 분석
  • 완화 내용:
    • 초과이익 환수제 부담 경감
    • 안전진단 기준 세분화·완화 → ‘재건축 진단’으로 개편
    • 진단 평가 가중치 재조정(주거환경 비중 확대 등)
  • 사업 재개 기대 단지: 대치 은마·잠실 주공5·목동6·여의도 시범아파트
  • 재개발 호재 지역: 장위 뉴타운, 영등포 신길 뉴타운 등
  • 기대 효과: 노후 주거지 신축 전환 → 주택 품질·공급 확대 → 시장 안정화
  • 리스크: 단기간 과열·투기 수요, 자재·인건비 상승, 조합 내 갈등
  • 전망: 2025년 하반기부터 재건축 심사·승인 건수 증가 예상 → 정부 후속 조치 주시 필요